Clubes de Campo: Adecuación al Régimen de Propiedad Horizontal
RG IGJ N° 25/2020 – RG IGJ N° 27/2020
A efectos de la cancelación de la inscripción en IGJ de la asociación bajo forma de sociedad se deberá (i) presentar las constancias de adecuación en el registro inmobiliario correspondiente; y (ii) acreditar la inexistencia de pasivos, o bien, la asunción de estos (incluidos pasivos contingentes) por parte del consorcio de propietarios.
En caso de incumplimiento de la adecuación en el plazo mencionado, la IGJ aplicará las multas establecidas por la Ley General de Sociedades, las cuales no podrán exceder de $100.000.-
Marco legal
Con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en el año 2015 se conoció un nuevo régimen especial dentro de los derechos reales, los “Conjuntos Inmobiliarios”, incluyendo a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de viviendo permanente o temporario, laboral, comercial o empresarial que tenga comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos.
Ahora bien, en ese momento hubo que resolver que sucedería con aquellos emprendimientos que ya se habían establecido como una especia de conjunto inmobiliario, pero que decidieron adoptar otra figura legal. En tal sentido, el legislador dispuso que “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal (…). Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho” (Art. 2075 CCCN).
Como consecuencia, la IGJ ha emitido la Resolución General 25/2020 (en adelante, la “Resolución”) mediante la cual establece un plazo de 180 días para cumplir con la obligación transcripta en el párrafo anterior. Para ello, todos aquellos emprendimientos que hayan sido inscriptos en el Registro Público de la IGJ podrán realizar un procedimiento de adecuación, adoptando así la figura de “Conjunto inmobiliario”, cumpliendo las previsiones dispuestas por el CCCN.
Entre sus fundamentos, el organismo registral ha entendido que (i) la obligación dispuesta en el art. 2075 del CCCN no peca de inconstitucional; (ii) la aplicación retroactiva de la norma es válida; (iii) la obligación no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; (iv) el integrante del conjunto inmobiliario es un “consumidor inmobiliario”, en el marco de una relación de consumo; (v) rige el principio de libertad de formas al no haber un procedimiento especial de adecuación; y (vi) las “asociaciones bajo forma de sociedad” no pueden hoy configurar el molde jurídico para regir las relaciones entre los miembros de estos conjuntos inmobiliarios.
No obstante, el día 22 de mayo, la Inspección emitió una la Resolución General N° 27/2020 mediante la cual modificó el plazo de 180 días, aumentándolo a 360 días. Los fundamentos que esgrimió fueron relacionados a la declaración de emergencia sanitaria y el aislamiento social, preventivo y obligatorio en virtud de la pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud en relación con el coronavirus, COVID-19. En virtud de ello, la IGJ consideró que en miras a evitar el agrupamiento y circulación de la población resulta prudente extender el plazo de adecuación fijado, sin perjuicio de eventuales prórrogas que podrán dictarse, si circunstancias sobrevinientes y extraordinarias así lo ameritaran, a los efectos de salvaguardar la salud pública.
En caso de dudas, no dude en comunicarse con nosotros.